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    本周內(nèi)，聯(lián)華國(guó)際信托投資有限公司理財(cái)品牌產(chǎn)品——聯(lián)信·寶利七號(hào)將正式推出，該金融產(chǎn)品采用優(yōu)先股方式介入房地產(chǎn)項(xiàng)目，是近來(lái)業(yè)界熱議的“夾層融資”產(chǎn)品，同時(shí)，為了改善信托產(chǎn)品的流動(dòng)性，聯(lián)華信托將在國(guó)內(nèi)首次引入做市商辦法。

    今年9月1日，銀監(jiān)會(huì)向各地銀監(jiān)局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》(以下簡(jiǎn)稱212號(hào)文)。212號(hào)文對(duì)信托貸款設(shè)了三道門檻：項(xiàng)目“四證”齊全、開發(fā)企業(yè)具備二級(jí)以上開發(fā)資質(zhì)、項(xiàng)目資本金比例不低于35%因此，房地產(chǎn)信托貸款實(shí)質(zhì)上從房地產(chǎn)金融中退出，引起業(yè)界的廣泛關(guān)注。而按現(xiàn)行法規(guī)規(guī)定，在取得四證之前房地產(chǎn)項(xiàng)目的銀行貸款已被禁止，因此房地產(chǎn)金融的走向成了金融界和房地產(chǎn)界共同關(guān)注的話題。在11月初舉辦的2005中國(guó)地產(chǎn)金融年會(huì)上，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、聯(lián)華國(guó)際信托有限公司總裁李曉東率先在國(guó)內(nèi)提出當(dāng)前房地產(chǎn)融資要走“夾層融資”這條路，引起業(yè)界廣泛關(guān)注。

    據(jù)介紹，“夾層”的概念源自華爾街，原指介于投資級(jí)債券與垃圾債券之間的債券等級(jí)，后逐漸演變到公司財(cái)務(wù)用語(yǔ)，指介于股權(quán)與債權(quán)之間的投資形式，在風(fēng)險(xiǎn)與收益方面都比單純的股債投資要中性一些。在實(shí)踐操作中，表現(xiàn)為股權(quán)通常為優(yōu)先股，而表現(xiàn)于債權(quán)，通常為次級(jí)債或可轉(zhuǎn)債。其實(shí)，在美國(guó)也遇到國(guó)內(nèi)同樣的問題，近年來(lái)房地產(chǎn)商的銀行抵押貸款渠道也逐步變窄，房地產(chǎn)夾層融資于是在該國(guó)蓬勃發(fā)展。作為股本與債務(wù)之間的緩沖，夾層融資使得資金效率得以提高。在優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)時(shí)，美國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用夾層融資方式。

    接受采訪時(shí)，李曉東說(shuō)，“夾層融資對(duì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)有一個(gè)非常大的優(yōu)勢(shì)，第一、資金回報(bào)的要求比較適中，第二、要求比較低，不要求四證齊全，第三個(gè)、資金的使用效率比較高，股權(quán)進(jìn)去后還可以向銀行申請(qǐng)貸款，第四、對(duì)控制權(quán)的要求會(huì)相對(duì)的低一些，不會(huì)參與得那么深。夾層投資比債權(quán)要求高一點(diǎn)，個(gè)人是無(wú)法參與的，所以說(shuō)機(jī)構(gòu)投資者是夾層投資的主體。而在國(guó)內(nèi)，目前比較適合的機(jī)構(gòu)投資者就是信托。”

    其實(shí)，去年，聯(lián)華信托就意識(shí)到現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托的一些局限性，研發(fā)出一系列個(gè)冠名為聯(lián)信·寶利中國(guó)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)信托投資計(jì)劃的新產(chǎn)品，這個(gè)產(chǎn)品在同一品牌下連續(xù)發(fā)行。以前的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品都是先有項(xiàng)目再募集資金，而聯(lián)信寶利是先發(fā)行產(chǎn)品替投資者理財(cái)，再把資金匹配到項(xiàng)目上去，按基金的模式滾動(dòng)來(lái)做。

    此外，本次產(chǎn)品的預(yù)期年收益率最高可達(dá)7.39%，在此高收益下產(chǎn)品首次做了改善信托產(chǎn)品流動(dòng)性的安排，借鑒國(guó)外期貨市場(chǎng)運(yùn)用成熟的做市商辦法，聯(lián)華信托公司或其指定機(jī)構(gòu)承諾提供不低于3000萬(wàn)元的資金，在信托計(jì)劃滿一年后，如部分客戶急需現(xiàn)金，按照事先約定的溢價(jià)率無(wú)條件受讓擬轉(zhuǎn)讓的信托受益權(quán)。